birmaga.ru
добавить свой файл

1
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ


ПО КУРСУ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Введение

Данное пособие является дополнением к ранее разработанным и изданным двум учебным пособиям по курсу «Экономика недвижимости».

В данной работе представлены материалы, которые отсутствуют в предыдущих работах, но являются необходимыми для изучения данного курса, а также выполнение контрольной и сдачи экзамена.

1. Организация работ по оценке недвижимости.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, и состоит из восьми основных этапов.

На первом этапе постановки задачи выполняются следующие работы:

- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

- устанавливается цель оценки и вид оценочной стоимости;

- дата оценки.

На следующем этапе составляется план работ, который включает:

- график работы по оценке;

- источники и способы сбора информации;

- затраты на сбор и обработку информации;

- оценочная методология, соответствующая цели и избранному виду оценочной деятельности;

- вознаграждение (гонорар) исполнителям.

Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, города, региона. Собирается информация об аналогах, экономические данные, информация об окружающей среде. Собираются данные о социальных, правовых и политических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Следующий этап - оценка земельного участка, если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Основной этап процесса оценки - это расчет стоимости объекта, используя существующие подходы и методы оценки: затратный, аналоговый и доходный.

На этапе согласования проводятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке – итоговый документ, который представляется заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости.

Организация работ по оценке выполняется в оценочных фирмах. Типовая структура представлена на рис. 1.


Директор


Бухгалтерия


Группа маркетинга

Инженеры - строители

Группа оценщиков

Рис. 1 Типовая структура Оценочной фирмы


Зам. директора




Юрисконсульт


Директор осуществляет общее руководство фирмой, представляет ее интересы во внешних организациях, выносит окончательное решение о стоимости оцениваемого объекта и утверждает отчет об оценке.

Зам. директора осуществляет руководство своими подчиненными, выдает задание и контролирует их работу.

Маркетологи проводят изучение рынка недвижимости, проводят сбор информации о состоявшихся сделках, выполняют работу при подборе аналогов, изучают влияние факторов на стоимость объектов и дают количественную оценку этого влияния.

Инженеры-строители производят осмотр объекта с точки зрения его физического состояния и, используя различные методы, определяют износ объекта.


Оценщики проводят расчет стоимости по выбранным подходам и методам.

Юрисконсульт выполняет работы по оформлению договоров, проводит юридические консультации и представляет интересы фирмы в суде при судебных разбирательствах.


2. Определение износа объектов недвижимости

При оценке недвижимости необходимым этапом является определение износа. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.

В зависимости от факторов снижение стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний:

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки.

Физический и функциональный типы износа определяются состояниям объекта, а внешний – воздействием окружающей среды.

Соответственно, физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый виды, внешний износ носит только неустранимый характер. Устранимый износ – это такой вид износа, расходы на ликвидацию которого превышают достигаемое в результате этого увеличения стоимости имущества.

Неустранимый износ – это такой вид износа, расходы по устранению которого больше последующего увеличения стоимости имущества.

На рисунке 2 представлены основные понятия, которые используются для определения износа.

Дата оценки

Улучшения перестают давать вклад в стоимость

Снос объекта

Ввод объекта









Физический возраст


Оставшийся срок экономической жизни


Эффективный возраст


Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Рис. 2 Сроки жизни объекта






Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер.

Физический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты сделки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.


Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока.

Существуют различные методы и способы оценки износа.

Способов определения износа несколько:

- визуальный, суть в том, что инженеры-строители фирмы с помощью визуального осмотра с использованием специальных инструментов определяют износ отдельных элементов здания, а затем определяется общий износ всего здания;

- с помощью специальных расчетов.

В мировой оценочной практике износ определяется тремя классическими методами:

- сравнение продаж;

- эффективного возраста;

- разбивки.

1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Этапы использования этого метода следующие:

1. Отбор недавних продаж объектов, т.е. подбор аналогов

2. Сбор информации о ценах продажи аналогичных объектов

3. Сбор информации о стоимости земли объектов-аналогов

4. Определение рыночной цены здания по каждому аналогу

5. Собирается информация о текущей стоимости здания по каждому объекту

6. Для каждого аналога определяется накопленный износ в денежном выражении

7. Определяется износ в процентах по каждому аналогу

8. Рассчитывается износ оцениваемого объекта по средней арифметической простой из износов аналогов:

Если имеется информация о степени значимости аналогов, то для определения износа используется средняя арифметическая взвешенная:



гдеui - износ i-го аналога;
ki – степень значимости i-го аналога, который определяется

экспертным путем.

2. Метод срока жизни.

Используя данный метод накоплений, износ определяется по формуле:


где u – износ;

Эф.ж.– эффективный возраст;

Эк.ж. – срок экономической жизни;

С – стоимость объекта.
В том случае если учитывается устранимый и неустранимый износ, то формула приобретет вид:



где uуструстранимый износ, обычно равен стоимости ремонта;

uнеустр - неустранимый износ, который определяется по формуле:


3. Метод разбивки.

По данному методу совокупный износ определяется на основании трех составляющих: функционального износа, физического и внешнего износа:

Физический износ состоит из устранимого и неустранимого износа.

где Физ.Инеустр.к.э.- физический износ неустранимый короткоживущих элементов. Это элементы, оставшейся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

д.э. - физический износ неустранимый долгоживущих

элементов.

Физический износ неустранимый короткоживущих элементов определяется по формуле:


где С - восстановительная стоимость элемента здания на дату оценки;

Срем.к.э. - устранимый физический износ элемента;

Физ. в. – физический возраст короткоживущих элементов;

Фж – срок физической жизни элемента.
Физический износ неустранимый долгоживущих элементов:

где С - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

Физ.устр.– устранимый физический износ;

Скор.эл.– стоимость короткоживущих элементов;

Физ.в. – физический возраст здания;

Физ. ж. – срок физической жизни здания.
Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости на его замещение.

Функциональный износ также делится на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик;

- потребностями в замене или модернизации элементов;

- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Пример 1. Стоимость установки дополнительного оборудования в существующем здании на дату оценки 16 млн. руб. Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания 9 млн. руб.


Решение. Функциональный износ, связанный с дополнением или потери стоимости вследствие износа: (16 млн. руб.- 9 млн. руб. = 7 млн. руб.).

Функциональный износ устранимый связанный с заменой определяется по формуле:



где Ссущ. – стоимость существующего элемента;

Физ.Исущ.– физический износ существующего элемента;

Сзамен.– стоимость заменяющего элемента.
Пример 2. Стоимость электрооборудования в существующем здании – 3500 тыс. руб. Физический износ электрооборудования – 1750 тыс. руб. Стоимость демонтажа электрооборудования – 1000 тыс. руб. Стоимость монтажа нового – 1500 тыс. руб.
Решение:


Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».

Пример 3. Текущая восстановительная стоимость мастерской - 90 млн. руб. Физический износ мастерской – 18 млн. руб. Стоимость ликвидации мастерской – 15 млн. руб.

Решение. Потеря стоимости вследствие износа:
90-18+15=87 млн. руб.
Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

- недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик;

- переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за отсутствия дополнительных элементов в существующем здании капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

Пример 4. Площадь здания, сдаваемого в аренду – 4000м2. Размер увеличение средней платы за 1м2 при создании дополнительных элементов в существующем здании 0,5 ден. ед. Норма капитализации 10%. Стоимость дополнений в существующем здании – 15000 ден. ед.


Решение.

1. Чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов:

2. Капитализированная чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов:

3. Функциональный износ неустранимый связанный с дополнением:

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений»:

где Ссверх.- стоимость сверхулучшений в существующем здании;

Физ.сверх - физический износ сверхулучшений;

Сдоп.затр.– дополнительные расходы, связанные с наличием

сверхулучшений;

Сдоб.- добавленная стоимость за счет сверхулучшений.

Пример 5. Восстановительная стоимость бассейна в оцениваемом здании 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб. Доходы о предоставлении бассейна в почасовую аренду 7,2 млн. в год. Коэффициент капитализации 0,12. Физический износ 20%.

Сравнение продаж аналогичных объектов свидетельствует, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости.

Решение.

1. Определить физический износ:



2. Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца:

3. Настоящая стоимость дополнительных доходов:

Неустранимый функциональный износ из-за «сверхулучшений»:


Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами.

Пример 6. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта.

Повышение уровня шума, запыленности обусловили снижением чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 5 денежных единиц в месяц за 1м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Коэффициент капитализации12%. Из общей стоимости недвижимости 80% относится к зданию. Площадь здания 600м2.

Решение.

1. Общая потеря чистой арендной платы:


2. Потеря чистого дохода, относящегося к зданию:


3. Снижение стоимости здания, связанное с внешнем износом:

28,8:0,12=240 тыс. ден. ед.

3. Техника остатка в оценке недвижимости.

Техника остатка применяется, когда недвижимости может быть разделена на две составляющих: земельный участок и объект, построенный на нем. Согласно классической теории экономии земли, весь доход, предписываемый земле должен рассматриваться как остаточный.

Расчеты ведутся в следующем порядке: определяется общий доход от участка с построенными на нем объектами. Из него вычитается соответствующая известная стоимость здания, оставшийся доход капитализируется в стоимость оставшейся части земли.


Техника остатка для земли преимущественно используется при оценке новых объектов.

Пример. Стоимость здания оценивается в 800 тыс. долларов. Срок экономической жизни 60 лет. Известна ставка доходности на аналогичный объект 12%. Чистый операционный доход, который приносит недвижимость составляет 130 тыс. долларов. Какова общая стоимость собственности и стоимость земельного участка.

Решение.

1. Рассчитывается коэффициент капитализации 100% вложенного капитала:


Коэффициент капитализации определяется:
12+1,66=13,66%

2. Доход от здания:



3. Определяется доход, приходящийся на землю:
130-109,3=20,7 тыс. долларов

4. Определяется стоимость земли, учитывая, что по классической теории оценки земля не изнашивается:

20,7:0,12=172,5 тыс.долларов
5. Общая стоимость недвижимости составляет:




4. Метод дисконтирования при оценке бизнеса доходным методом.

Данный метод используется в рамках подхода при оценке стоимости предприятия, если денежный поток носит нестабильный характер и планируется, что в будущем эта нестабильность сохранится.

Прогнозирование денежного потока производится с помощью статистического метода, а именно: аналитического выравнивания.

Пример. Имеются данные о денежных потоках за предшествующий период. Определить стоимость бизнеса в прогнозируемый период.

Таблица 3.1 Исходные данные


Годы

2005


2006

2007

2008

Денежный поток, млн. руб.


16,8


17,4


18,2


22,3



Ставка дисконта принять 31,6%

Решение.

1. Используя аналитическое выравнивание, выполняется прогноз на три года и прогнозируемый год.

Выравнивание выполняется, используя уравнение прямой линии.

Расчетная таблица для выполнения аналитического выравнивания:
Таблица 3.2 Расчетная таблица



Годы

Денежный поток, млн. руб.







2005

16,8

-2

4

-33,6

2006

17,4

-1

1

-17,4

2007

18,2

+1

1

18,2

2008


22,3

+2

4

44,6

Итого

74,7

0

10

+11,8


Уравнение прямой линии имеет вид:


параметры уравнения находятся из формулы:




Уравнение прямой линии приобретает следующий вид:

yt = 18,6+1,18t
В полученное уравнение прямой для получения прогнозных значений подставляются поочередно значения (+3, +4, +5)






Пост прогнозный период =18+1,18x6=25,08 млн.руб.

Расчеты стоимости предприятия приводятся в таблице 3.3.

Таблица 3.3 Расчет стоимости предприятия


Годы

Денежный поток, млн. руб.

Коэффициент дисконтирования


Текущая стоимость, млн. руб.

2009

22,14

0,75

16,6

2010

23,02

0,57

13,12

2011

24,00

0,43

10,32

Пост прогнозный период

25,08

0,33

-

Итого







40,04


Определяется стоимость реверсии (будущая стоимость) по формуле Гордона:


где Дп- денежный поток пост прогнозируемого периода;

R – ставка дисконта;

i – планируемый темп прироста.


Стоимость предприятия по методу дисконтирования будущих денежных потоков: