birmaga.ru
добавить свой файл

1 2 3

Отзыв

на выпускную квалификационную работу студентки Лопатковой Ксении Александровны

на тему: Особенности развития ипотечного кредитования в России руководителя: Павлова А.В.

Ипотечное кредитование это разновидность долгосрочного кредитования, которое служит хорошим способом решения жилищных проблем населения.

В главе 1 автор дает подробную информацию об основах ипотечного кредитования и предъявляемых к нему требований и стандартов, раскрывает функции и задачи основных участников рынка ипотечного кредитования, анализирует механизмы привлечения кредитных ресурсов в сферу ипотечного кредитования и определяет разновидности рисков, а также пути их уменьшения и ликвидации.

Во 2 главе раскрыты основы ипотечных ценных бумагах, которые существуют в России, дается характеристика положительных и отрицательных сторон этих ценных бумаг, и анализируются проблемы, которые стоят на пути развития механизмов обращения этих бумаг на вторичном рынке ипотечного кредитования.

3 глава посвящена современному состоянию ипотечного кредитования в России и рассмотрению рынка ипотечных кредитов на примере Москвы, а также анализу проблем, которые препятствуют дальнейшему развитию ипотечного кредитования в нашей стране и перспектив его развития.

Работа оформлена в соответствии с требования стандарта по объему и структуре.


А.В. Павлов
Работа заслуживает высокой оценки.

Руководитель ВКР

Содержание


Отзыв 1

Содержание 2

Введение 2

Глава 1. Основы ипотечного кредитования. 4

1.1.Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным кредитам. 4

1.2.Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. 9


1.3.Управление рисками и страхование ипотечной деятельности. 13

Глава 2. Ипотечные ценные бумаги. 20

2.1.Облигации с ипотечным покрытием. 20

2.2.Ипотечный сертификат участия. 23

Глава 3. Современное состояние и перспективы развития долгосрочного ипотечного кредитования в России. 31

3.1.Современное состояние ипотечного кредитования в России. 31

3.2.Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России. 40

Заключение 47



Приложения

Введение

Ипотечное кредитование, являющееся одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, в России появилось совсем недавно. Однако если обратиться к истории, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II. В новой России ипотека изначально предусматривалась ст.334 ГК РФ, а затем и ФЗ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ставшим основным нормативным документом для субъектов рынка. Главными участниками рынка долгосрочного жилищного кредитования стали коммерческие банки и органы власти субъектов Федерации.

Ипотечное кредитование является одной из форм долгосрочного кредитования, которое позволит банкам выдавать денежные средства на длительный срок. Долгосрочное ипотечное кредитование является важнейшим элементом экономического развития страны, которое позволит сделать кредиты более доступными.

Актуальность исследуемой мною темы заключается в том, что ипотечное кредитование является достаточно новой формой долгосрочного кредитования в России, к которому проявляется все больший интерес не только со стороны банков, но и со стороны физических и юридических лиц (организаций и предприятий).

Целью моей дипломной работы является рассмотрение основ ипотечного кредитования в России. При этом задачами являются проанализировать функции основных участников рынка ипотечного кредитования, изучить стандарты ипотечного кредитования, выявить риски, которые сопровождают ипотечное кредитование и пути их минимизации, рассмотреть основные виды ипотечных ценных бумаг, проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России и определить проблемы и перспективы развития этого вида кредитования в нашей стране.


При написании дипломной работы я использовал законодательные акты, методические и учебные пособия, материалы периодической печати.


Глава 1. Основы ипотечного кредитования.

  1. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным кредитам.

Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30- 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жильё служит в качестве обеспечения кредита. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жильё должно быть свободным от каких-либо обременений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.


Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Долгосрочный ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих этапов:


  1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки, а кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита

или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие условия его выдачи.
  1. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли- продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.


  2. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

  3. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

  4. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли- продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

  5. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика. Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.


Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной

организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники:


  1. Заемщики - физические лица, заключившие кредитный договор с банками или договоры займа с юридическими лицами, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

  2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

  3. Кредиторы - банки и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

  4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты.

  5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  6. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.


  7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

  8. Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К их функциям относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

  9. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

  10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

  1. Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:


  1. Кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами).

  2. Средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет.

  3. Размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

  4. Средства от продажи целевых облигационных займов.

Целостная эффективно действующая система ипотечного

кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов. По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

  1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке.

  2. Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций.

  3. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Рассмотрим первую модель привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг требует совершенствования, для чего необходимо внесение изменений в законодательство РФ. Главный смысл этих изменений заключается в необходимости дать четкое и однозначное законодательное определение понятию «эмиссионная ипотечная ценная бумага», включающему требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитенте, требования к самим эмитентам и пр.

Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:

  1. Установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
  2. Специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе. В случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу.


  3. Особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов.

  4. Особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Вторая модель привлечения долгосрочных кредитных ресурсов выглядит следующим образом: в России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочно ипотечного кредитования в своем регионе. Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

  1. Кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  2. Учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных.
  3. Доверительный управляющий фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.


Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи. Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

Наконец рассмотрим третью модель привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, а именно схему организации целостной системы

долгосрочного ипотечного кредитования, построенной на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.


Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.


  1. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности.

Ипотечной деятельности, как и любой другой сфере человеческой деятельности, присуща возможность неблагоприятного развития, а в условиях несовершенства российской правовой базы любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски становятся критическими, грозящими сделать практически любой проект неосуществимым. В этой связи представляется особенно актуальным рассмотреть основные риски, присущие ипотечным программам, а также способы и технологии минимизации последствий этих рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В РФ разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках.

В соответствии с законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке» на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора.


Обязательное условие договора об ипотеке - заемщик обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором).

К основным типам рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности относятся: банковские риски, кредитные, риски ликвидности, риск процентной ставки, имущественные риски, риски утраты или понижения дохода (см. Приложение 1).

Кредитный риск состоит в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращение взыскания на заложенное имущество и выселение должника. В настоящее время ФЗ «Об ипотеке» определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства. Риски ликвидности заключается в проблематичности обеспечения ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, связанные с ипотечной деятельностью, становятся вполне приемлемыми.

Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют). Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита в результате каких-либо неблагоприятных событий может лишиться источника дохода либо его части - в этом заключается сущность рисков утраты или понижения дохода.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.


Тем не менее представляется целесообразным акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Уже из этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делится между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо предусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются: накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования, такие, как страхование граждан от несчастных случаев и болезней, страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки. Кроме того, можно использовать такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования (см. Приложение 2).


В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1- 2% в год от суммы кредита.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же

напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений (см. Приложение 3), при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах.


При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики.

Страховщики могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести свою лепту в финансирование ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов.

Страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и права собственности на него является необходимым условием осуществления коммерчески успешной ипотечной деятельности. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Наряду с политической, правовой и банковской системами важнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой рыночной экономике должна стать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективно развивать ипотечные программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансирования ипотечных программ, тем более что сами страховщики неоднократно признавали, что испытывают трудности в поиске надежных и ликвидных проектов для инвестирования страховых резервов. Все это доказывает огромное значение экономического механизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, а следовательно, и ипотечных программ - как экономического метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства,


Подводя итоги первой главы, можно сделать следующие выводы:


  1. Ипотечное кредитование это разновидность долгосрочного кредитования сроком от 3 лет и выше (оптимально 10-15 лет), предоставляемый под залог приобретаемого жилья.

  2. Ипотечное кредитование состоит из двух рынков: первичного и вторичного.

  3. На первичном рынке происходит выдача ипотечных кредитов путем взаимодействия многочисленных участников этого рынка.

  4. Вторичный рынок необходим для рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка.

Выдача ипотечного кредита сопровождается различными рисками, которые можно минимизировать путем страхования.



следующая страница >>